物流地产或许将成为新的一轮风口。
  一边是电商在中国不断壮大，一边是普通住宅开发回归居住属性，当这两件看似风马牛不相及的事情联系到一起，物流地产或许将成为新一轮风口。
  3月17日，全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2017年亚太区投资者意向调查》。
  该报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%）。
  从投资业态上来看，亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升，以35%的占比仍然是最受中国投资者欢迎的板块，而另一个值得关注的是，物流地产在今年占比20%，受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。
  不仅是中国的个人投资者对物流地产有着如此高的热情，各大地产开发商、快递公司也纷纷在近几年布局物流地产：绿地携手中远海开拓物流地产，圆通中通韵达竞投物流地产，马云的十年菜鸟网络计划。各路人马争抢的背后，物流地产是否真的能在2017年成为地产细分领域中的新蓝海。

电商扩张带来发展机遇

  物流地产是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻重资产的包袱，从而能够更加专注于其本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得稳定的出租收益，两者在利益和风险两方面可以达到共赢的局面。
  从物流地产的发展机遇上来看，电商行业的高速成长和大肆扩张给物流地产带来了巨大的红利。
  2016年，全球在线销售达到了2万亿美元的销售量，比2011年增长了一倍之多，而花费的却仅仅5年的时间。物流地产崛起的主要原因无疑是受到了电商大肆扩张的红利。
  据美国物流地产普洛斯的调查报告显示，他们用类似传统的零售生产率指标的方式来计算，在线零售商们在维持现有的收入水平下，至少还需要现有物流面积的3倍的流通面积。
  据普洛斯的不完全统计，电商的销售额在各个国家GDP上的占比也在逐年上升。
  其中，英国的电商销售额占到了其GDP的近6%，中国的电商销售额也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年紧随英国，成为电商销售额占GDP比重第二的国家。
  而从人均的仓储面积上来看，与美国相比，我国的人均仓储面积不到美国的八分之一，物流地产整体的需求量巨大。

网络、渠道带来新的价值

  物流地产能够成为下一个投资蓝海的原因还在于其所带来的巨大回报。从资金面上，租金是最主要的收入。东方证券的研究报告《物流地产，白银时代弄潮儿》一文中提到，物流地产在目前地产行业内租金回报率最高。
  无论是国外的主要城市还是国内的北京、上海等一线城市，物流地产的租金回报率一般较其他形态的物业高一个百分点以上。此外，客户对于物流地产的租金敏感度相对其他物业形式更低，租金上涨10%对应其物流总费用上升0.5%。
  除了租金方面的回报，物流园区的盈利还来自于土地增值、服务费用、项目投资收益等方面。
  物流用地在国内外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投资者能够从政府手中以低价购得土地，待完成初期基础设施建设后，所投资的地区将产生一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨，对于这一类的园区，一般能够在10-15年收回投资的成本。
  另一类园区则会选择出租加出售的运营模式。主要赚取前几年的租金回报，等待地价上涨或是运营成熟之后，转让给基金公司，目前市面上较大的物流地产商大多都采用出租加出售的方式来缩短投资回报的时长，增加整体项目的投资回报率。
  物流地产的巨大回报还在于物流网络和意想不到的竞争者们渠道所带来的价值。马云曾表示计划在5到10年内，建造一个全国性的超级物流网，能在24小时内将货物运抵国内任何地区，能支撑日均300亿元的巨量网络零售额。
  马云如此布局的目的，一方面是为了与国有企业EMS的物流网络相互竞争，另一方面也正是因为他看中了渠道的力量。
  近几年，马云的菜鸟网络在各地的仓储中心推进速度非常迅速，在全国设立了八个大型仓储物流基地，一度被称作“八大军区”。
  2017年3月，马云还开启了一项代号为“NASA”的计划，物流地产未来价值也有望依托菜鸟网络的大数据技术变得更加不可估量。

意想不到的竞争者们

  对于现有的物流地产商们来说，未来还可能会面临更多的挑战。
  首先，比起选址上的难题，拿地现已成为了更大的问题，即使在一些二三线城市，能够低价拿地都非常不容易。其次，近两年来，由于来自各方的意料之外竞争者不断的加入，使得物流地产的行业洗牌正在加速进行。
  戴德梁行早在《中国高端物流市场2015年回顾》中就表示，在物流地产市场上出现了许多十年前没有想到过的品牌，例如：万科与平安。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然，但却貌似坚决。
  在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作。同样坚决的还有平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在2015年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展。
  而竞争者们的脚步在2016年也并未停下，随着顺丰、圆通、中通、申通、韵达这几家民营快递公司的成功上市，在仓配服务一体化的需求下，快递企业也加速了他们进入物流地产市场投资的脚步。
  虽然目前还未形成较大的威胁，但随着规模的逐步扩大以及传统物流仓储的进一步淘汰，这种威胁就会逐渐显现。

那些意想不到的竞争者盘点

  ① 万科集团董事长王石：2014年5月，万科和廊坊控股签署了《战略合作框架协议》，双方将联合打造世界一流的物流产业园区项目和生活服务配套项目。此举意味着，万科首次进入物流地产领域。
  2015年6月4日，万科在发布5月份销售业绩的同时，首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，并称物流地产是产业地产业务重点方向之一。
  ② 复星集团董事长郭广昌：2014年1月22日，复星国际与美国保险巨头保德信集团在上海宣布，双方计划将共同投资于中国物流商贸地产和海外地产，以及搭建退休养老服务网络平台。
  随后，复星还投资了菜鸟网络、韵达快递等；并于2014年6月5日，与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。
  ③ 绿地控股集团董事长、总裁张玉良：2016年3月31日，绿地控股集团宣布启动跨境电商业务，并与上海市青浦区政府签署合作协议，将在青浦出口加工区投建绿地青浦跨境贸易基地。
  一方面将全面开展进口供应链服务业务，打造全国最具规模的跨境电商进口供应链平台和上海推进跨境电商发展的重要示范园区；另一方面，将借助该平台大幅提升绿地自营进口商品上游直采能力，做强进口零售全产业链，形成绿地进口商品自营业务首个示范点。
  这是上海地区提供公共仓服务的第二大跨境保税仓，也是青浦及江浙毗邻一带最大的跨境保税仓。
  ④ 华夏幸福基业有限公司董事长王文学：2014年11月27日，华夏幸福与京东达成战略合作协议，双方将共建电商综合产业园，由华夏主导分期开发。
  该园区以京东物流仓储为主，以商务办公、金融服务、企业孵化、电商物流等综合服务为辅，打造电商产业集群。
  ⑤ 富力地产董事长李思廉：2010年，富力在广州花都空港经济圈内，以30亿元投资建设集仓库、研发基地、酒店、商办等为一体的广州国际空港物流园，占地面积152万平方米，其中物流仓储面积100万平方米。
  该物流园主要为境内外物流公司、跨国制造企业、国际采购商提供服务，业务可涵盖航空快递、IT、服装、鲜活产品等。
  富力地产在大本营建立高效能物流园仓储，源于看好区域发展以及政府支持。
  富力地产瞄准了广州花都空港经济圈的区域发展，并且凭借大本营的优势抢得先机，在新白云机场附近建设占地152万平方米的物流园，用作物流仓储，建设仓库和酒店、公寓等配套产品，因此盈利方式也是多样化的：不仅可以收取物流仓储租金，还能获得商业方面的收益。
  ⑥ 宝能投资集团董事长姚振华：据姚振华介绍，宝能地产多年来一直定位为“城市综合运营商”，通过对城市综合体的开发、经营与管理一体化运作模式，将地产项目与城市发展相结合，注重产品与城市的协调发展，致力于为城市发展创造价值，带动城市经济发展。
  据姚振华透露，截止2016年上半年，宝能地产在全国20多个主要城市开发了50多个综合物业项目，已在中国最具活力的珠三角、长三角和环渤海地区形成规模效应，并在东北、西北、中南和西南等重点区域城市提前布局，形成立足深圳、辐射全国的产业格局，在核心城市的核心区域土地储备建筑面积超过2000万平方米。

物流地产，四分天下

四分天下的市场格局。目前，中国物流地产类型尚处于四分天下的格局之中：
  其一，以普洛斯、传化等为代表的大型物流地产商，通过大范围地圈地、全国范围的公路港建设，形成公路港对流，搭建庞大的物流地产网络；
  其二，地区型的物流园区，此类园区多由地方政府牵头进行规划，根据本地的实际需要，进行园区建设，多服务于当地，缺乏对外扩展的信息资源；
  其三，定点式物流园区，符合当地生产特色的需要而进行专项的物流服务。如服务于大型农业批发市场、小商品批发市场、服装类批发市场等；
  其四，多见于第三方物流企业的自建园区，企业在拿地成功后，将一部分暂时用不到的土地进行物流园区建设，用于企业自身发展。

   
                                    （来源：物流沙龙）